Незначительное повышение в последнее время процентных ставок по ипотечным кредитам привело к уменьшению спроса со стороны граждан Испании на привлечение заемных средств для покупки жилья. В банках скопилось немало неразмещённых денежных средств. Тогда испанские банки обратили внимание на иностранных клиентов, в том числе на постоянно растущее число покупателей испанской недвижимости из России и стран СНГ. Каковы же преимущества ипотечного кредитования в Испании?
 

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС
Состояние конъюнктуры рынка недвижимости является немаловажным показателем развития экономики любого государства. Подобно показателям безработицы, индексы рынка недвижимости явно демонстрируют рост или падение благосостояния граждан, а также уровень социальной напряженности. Дом стал продуктом первой необходимости, что не может не привлекать особого внимания со стороны правительств и деловых кругов. Экономическое и социальное развитие страны в настоящее время немыслимо в условиях нерешенной жилищной проблемы.

Обычными элементами жилищной проблемы являются недостаточное предложение и неудовлетворенный неплатежеспособный спрос. Политика субъектов предложения (строительных компаний и частных продавцов), с точки зрения экономической теории, вполне адекватна: ограничение предложения в условиях низкой платежеспособности спроса вынуждает поддерживать довольно высокий уровень цен, а значит, оптимизировать отдачу от инвестиций. Что же касается субъектов спроса (покупателей), то их удел - откладывать или вообще отказываться от самой идеи покупки собственного жилья. Основной закон экономики - неограниченные потребности и ограниченные возможности - диктует свои условия. Субъекты рынка вынуждены оптимизировать каждую единицу капитала.

Ситуацию может кардинально изменить рост предложения недвижимости, что, в принципе, должно вызвать падение цен, так необходимое для неплатежеспособного спроса. Формируется новое равновесие на рынке. Однако субъекты предложения должны быть прямо заинтересованы в росте объема рынка, а это проблема платежеспособности, поскольку именно она является стимулирующим фактором увеличения предложения жилья.

Подводя предварительные итоги, можно отметить, что решением жилищной проблемы является обеспечение большего предложения недвижимости по цене, удовлетворяющей большее количество покупателей. Каков же инструментарий?

ПОЗВОЛИТЕЛЬНАЯ РОСКОШЬ
Исходя из практики, единственным эффективным рыночным инструментом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование (ипотека). Ипотека представляет собой кредит под залог недвижимости. Покупатель недвижимости получает возможность, не откладывая покупку в долгий ящик, наслаждаться собственностью уже сейчас. Однако это удовольствие стоит дополнительных денег в виде процентов по кредиту. Но в данном случае начинает работать «принцип дисконтирования» - возможность приобрести жилье прямо сейчас, при этом, растянув оплату во времени.

Итак, помимо субъектов спроса и предложения на рынке недвижимости появляется своего рода посредник, цель которого - сблизить продавцов и покупателей. Однако банки - коммерческие структуры, извлекающие прибыль и стремящиеся ее оптимизировать, снизив при этом риски, связанные опять-таки с проблемой платежеспособности.

Но как заставить бизнес, в нашем случае, продавцов недвижимости и банки, предлагать свои товары и услуги по приемлемым ценам, а покупателей больше зарабатывать?
 
Классическая экономическая теория Адама Смита уверяет нас в том, что рано или поздно «невидимая рука» рынка все поставит на свои места, приведя к равновесию, которое будет удовлетворять многих. Однако мало кто готов ждать неопределенное время. Кейнсианская теория более приемлема: основная идея здесь заключается в довольно серьезной и крупномасштабной роли государства.

Обычно это происходит так. На первом этапе государство проводит политику субсидий и субвенций, стимулирующих строительство преимущественно экономичного жилья. Уполномоченные банки предлагают населению дешевые кредиты под ответственность государства. Однако такая политика касается преимущественно малоимущих слоев и молодых семей. Но, с другой стороны, рост предложения на рынке немного сбивает цену.

Большее количество людей может позволить себе приобрести недвижимость. Темпы роста предложения растут, цена более или менее стабилизируется, однако многие остаются за бортом, поскольку практика показывает, что банки, как и строители, тоже нацелены на оптимизацию отдачи от финансовых рисков, которым они себя подвергают. Это сводится к довольно высоким процентным ставкам по кредитам, а значит, далеко не все покупатели могут себе позволить ипотеку.

КАКОВО РЕШЕНИЕ?
Массовая ипотека при невысоких процентных ставках. Именно массовая ипотека позволяет стимулировать рост спроса, что впоследствии ведет к планомерному росту цен на недвижимость и достижению нового равновесия на рынке. Однако рост цен не отпугивает спрос, поскольку проблема его платежеспособности теперь решается банком. В свою очередь, рост цен стимулирует предложение, и цены немного стабилизируются, а банки получают гарантии возвратности кредитов за счет роста стоимости недвижимости.

В итоге конъюнктура рынка недвижимости сводится к тому, что сформировавшаяся на рынке цена удовлетворяет большее количество продавцов, покупателей и банков.

КАК ЭТОГО ДОСТИГНУТЬ?
Финансовая стабильность при низком уровне инфляции обеспечивает низкие ставки по кредиту. Высокие темпы инфляции заставляют субъекты рынка страховать свою прибыль за счет высокой наценки. Строительные компании увеличивают добавочную стоимость, а банки увеличивают процент по кредитам. К тому же инфляция негативно сказывается на платежеспособности спроса.

Налицо другая задача государственной политики - достижение финансовой стабильности, борьба с инфляцией и обеспечение роста занятости. Не углубляясь в денежно-кредитную и налогово-бюджетную политику государства, постараемся сделать вывод: ипотека является эффективным инструментом решения жилищной проблемы, однако развитие ипотеки само по себе является комплексной проблемой.
 

ИПОТЕКА ПО-ИСПАНСКИ
Развитие ипотеки в Испании сталкивалось с немалым количеством проблем. Постоянные флуктуации песеты, довольно высокие для Европы темпы инфляции не позволяли сделать ипотеку общедоступным инструментом. В начале 90-х годов ситуация стала постепенно изменяться к лучшему. К этому моменту Испания уже вступила в ЕЭС и приветствовала все инициативы в рамках Сообщества. В 1992 году на саммите в г. Маастрихт ЕЭС отчетливо поставил цель создания Экономического и валютного союза, главными элементами которого должны были стать единая кредитно-денежная политика и валюта. Обязательства, взятые Испанией по Маастрихтскому договору, предусматривали достижение финансовой стабильности песеты, низких темпов инфляции и процентных ставок. В противном случае путь Испании к евро был бы закрыт.

Успехи испанского правительства не заставили себя долго ждать. Снижение инфляции подогрело спрос на ипотеку со стороны испанцев: 8-12% годовых показались приемлемой платой за возможность иметь недвижимость сейчас. Росли темпы строительства и реализовывались правительственные программы доступного жилья. Предложения подогревали и иностранные покупатели, преимущественно англичане и немцы, поскольку стоимость недвижимости в их странах была значительно выше, к тому же разница в курсах валют по отношению к песете делала для них покупку недвижимости в Испании достаточно недорогим и выгодным мероприятием.
 
С каждым годом недвижимость в Испании дорожала, однако и покупателей меньше не становилось. Банки стали формировать целые стратегии развития ипотечного кредитования. На рынке возникла жесткая конкуренция. Банки кредитовали не только покупателей, но и строителей, что позволяло извлекать максимальную прибыль. Кредиты выдавались не только испанцам, но и всем желающим иностранцам, что способствовало притоку капитала в испанский банковский сектор извне. Но золотые годы ипотеки были еще только впереди.

2002 год - введение в обращение евро. С этого момента Центральный Банк Европы (ЕЦБ) приступил к осуществлению единой денежно-кредитной политики, объектом которой были далеко не однородные экономики стран-участниц Европейского экономического и валютного союза. Аккуратные действия ЕЦБ привели к достижению финансовой стабильности в Испании при низких, порядка 3%, темпах инфляции. Настали времена дешевой ипотеки.

БАЗОВЫЕ УСЛОВИЯ
Финансовая стабильность и жесткая конкуренция среди банков играют на руку покупателям недвижимости. Граждане Испании имеют возможность взять кредит до 100% от оценочной стоимости недвижимости. Что же касается нерезидентов, то здесь возможности чуть скромнее - до 70%. Срок, на который банк может предоставить кредит, может составлять до 35 лет, в зависимости от расчетов отдела рисков. Комиссия банка за открытие ипотеки в среднем составляет 1,5%, однако в случае, если покупатель решает воспользоваться ипотекой строительной компании, то может сэкономить до 50% от банковской комиссии.

Что же касается самого главного вопроса - ставки процента, то формула ее расчета следующая: EURIBOR + банковская маржа (от 0.7% до 1.2%).
EURIBOR - европейская межбанковская учетная ставка, которая представляет собой средневзвешенную ставку по долгосрочным депозитам европейских банков. Информацию по этому показателю можно найти в официальном бюллетене испанского правительства B.O.E. В настоящее время данный показатель «плавает» в пределах 3.8% - 4.2%. Следовательно, ставка по ипотеке колеблется в пределах 4.8% - 5.2 %.

НИЧТО НАС НЕ ИЗБАВИТ ОТ ПРОЦЕДУРЫ
Поскольку данный кредит предоставляется под залог недвижимости, в первую очередь, необходимо найти интересующий объект недвижимости и подписать договор купли-продажи, ведь именно он является основанием для рассмотрения банком заявления.

Для получения ипотечного кредита банки запрашивают ряд документов. Для испанцев и резидентов Испании - это ежемесячные справки о доходах с места работы (номины) за последние три месяца, а также последняя годовая налоговая декларация. Иногда могут попросить предоставить контракт с места работы.
 
Для нерезидентов Испании необходимо предоставление справки с места работы всех работающих заёмщиков и их супругов. Справка должна быть на бланке предприятия со всеми его реквизитами, с подписями руководителя, бухгалтера, и скреплена печатью. Необходимо указать должность, период работы, а также ежемесячный доход. Кроме этого попросят форму НДФЛ-2, а некоторые банки и налоговую декларацию за последний год с отметкой налоговой инспекции для граждан России или аналогичную форму для граждан стран СНГ.

Требуются и дополнительные документы, свидетельствующие о материальной состоятельности соискателя ипотечного кредита: свидетельства о владении недвижимостью в стране проживания, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов с хорошими оборотами. Чем больше весомых документов предоставляется в банк, тем легче принимается положительное решение о предоставлении ипотечного кредита на более выгодных условиях.

Для получения ипотеки необходимо:
 •  открыть счёт в банке, внести на него небольшую сумму в пределах 500 евро для оплаты услуг независимого оценщика недвижимости;
 •  предоставить копию контракта на покупку недвижимости, а также документы, о которых сказано выше;
 •  банк, в свою очередь, нанимает независимого оценщика, который подготавливает комплексный документ оценки, на основании которого банк принимает итоговое решение относительно размера ипотечного кредита;
 •  произвести промежуточный платеж по контракту купли-продажи недвижимости;
 •  запросить в миграционном отделе полиции идентификационный номер иностранца - NIE, аналог российского ИНН;
 •  внести на счет денежные средства, достаточные для оплаты комиссии банку за открытие ипотеки и соответствующих расходов на оформление сделки купли-продажи недвижимости и кредитного договора (включая расходы на страхование недвижимости и жизни заемщика).

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Мы попросили дать свои комментарии по процедуре ипотечного кредитования в Испании управляющего партнера компании «Runiga» (Испания), Юрия Константиновского и директора филиала банка «Caja Murcia», Хосе Энрике Аделантадо Гарсия.

Низкая процентная ставка по ипотечным кредитам и возросший жизненный уровень испанского населения стимулировали приобретение испанцами из внутренних районов страны домов и квартир в курортной зоне, прежде всего, на побережье Средиземного моря. Разумеется, в кредит. Некоторые семьи выплачивают даже по нескольку ипотек. Раньше молодые испанцы, даже создав свои семьи, вынуждены были долгое время жить с родителями и копить деньги на собственную квартиру. Теперь они предпочитают сразу жить отдельно, приобретя квартиру или бунгало с помощью ипотеки.

Условия предоставления ипотечного кредита в Испании совпадают с подобными условиями других стран-членов Евросоюза. Сегодня любой испанец, а также иностранец, желающий купить в Испании жилую недвижимость, вправе рассчитывать на предоставление банком ипотечного кредита.

Перед тем, как дать своё заключение о возможности выдачи ипотечного кредита, банк запросит документы о приобретаемом жилье, которое будет являться залогом данного кредита. В случае приобретения жилья на вторичном рынке, в банк необходимо будет предоставить предыдущую купчую (Escritura de compra - venta) и выписку из Госрегистра собственников (Nota simple informativa), которая удостоверяет наличие собственности у продавца и отсутствие или наличие обременений на ней.

В случае покупки жилья у строительной компании, банк запрашивает соответствующие документы у строительной компании. На их основании банк направляет запрос в независимую компанию, производящую экспертную оценку стоимости приобретаемого жилья. Результат этой оценки и является оценочной стоимостью недвижимости, на которую выдаётся ипотека. Оценочная стоимость может несколько отличаться от стоимости покупки как в одну, так и в другую сторону. Но эти отличия обычно не велики.

Ставка определяется исходя из величины EURIBOR на день смены процентов, к ней добавляется обусловленная в ипотечном договоре надбавка - это так называемый кредит с плавающей процентной ставкой. Годовая ставка по кредиту может, в зависимости от величины европейского финансового индекса, как увеличиться, так и уменьшиться. Иногда банки в кредитном договоре прописывают пределы этого изменения, а иногда и нет. Существуют также кредитные договоры с фиксированной процентной ставкой, которая не меняется в течение действия кредита. Но эта ставка изначально существенно выше, чем в случае кредита с плавающей процентной ставкой. Практика показывает, что выгоднее брать ипотеку с плавающей ставкой, особенно если есть желание погасить кредит досрочно.

При установлении срока действия кредита банки обычно руководствуются простым правилом: кредит даётся на число лет, равное «70 минус возраст заёмщика». Иногда округляют эту величину до срока, кратного пяти годам. Чаще всего в меньшую сторону. Если ипотека оформляется не на одного, а на нескольких человек, то ответственность за выплату кредита ложится на всех заёмщиков. Тогда срок действия кредита может устанавливаться по самому молодому из заёмщиков. Но это правило действует не всегда.

Досрочное погашение кредита возможно как частями, так и полностью. При погашении частями, по выбору заёмщика, либо уменьшается срок действия кредита, либо месячная квота выплаты. Если кредит погашается в течение года не более 25% от суммы кредита, многие банки не берут комиссии за его досрочное погашение. Если погашается большая величина, то банки взимают в качестве платы за досрочное погашение 1% от оставшейся суммы на начало года. Но выплачивать кредит досрочно всё равно выгодно, так как плата за досрочное погашение меньше процентной ставки по кредитам.

Коммерческую недвижимость также можно покупать в кредит. Но условия кредитования коммерческой недвижимости жёстче, чем жилой. Кредит даётся на величину до 50% - 60% от оценочной стоимости недвижимости на срок до 20 - 25 лет. Процентная ставка и условия досрочного погашения ипотеки, как правило, такие же, что и для жилой недвижимости.

Практика показывает, что предоставление небольших кредитов на покупку недорогого жилья проходит легче и быстрее, а условия кредитования оказываются благоприятнее, чем при запросе большого кредита для крупной покупки. Это объясняется тем, что каждый директор филиала банка имеет свои пределы полномочий по выдаче ипотеки: не более определенной суммы денег на определенную величину от оценочной стоимости на определенный срок. Всё, что выходит за рамки полномочий директора филиала, направляется в департамент коммерческих рисков головного офиса банка. А там и сроки рассмотрения заявки дольше, и условия предоставления ипотеки строже.